九亭镇在城市在增量发展的前半段，利用宽裕的现成“净地”，为城市发展提供了大量较低成本的空间，为民营企业的蓬勃发展提供了足够的土地红利，实现了较为粗放的快速城镇化和工业化，也留下了大量镶嵌于城市功能区和工业区的“城中村”。九亭镇撤村建居近20年来，已逐步出现发展停滞的现象，逐渐老化的公共服务设施和较低水平的设施服务已与居民日益增长的高品质生活需求不相匹配。同时“城中村”占据了九亭不少具有发展潜力的区位，对产业的引入、新动能的培育造成了巨大的瓶颈，因此，“城中村”改造迫在眉睫。 

    一、重要意义 　1.“城中村”改造是提升人居条件的民心工程。九亭镇镇域内的“城中村”宅基地、工业用地、商业用地相互交织，建筑老旧密度高，基础设施配套水平低下，外来人员密集，私房出租情况普遍，“脏、乱、差”等现象长期存在，社会治安、消防安全隐患等问题尤为突出。近几年，虽然镇级财政垫付大量资金整治违法用地、拆除违法建筑，环境有了一定改善，但这些措施终究治标不治本，“城中村”内居民普遍希望早日动迁安置，尽早改变 环境“脏、乱、差”、居住配套“远、少、旧”等现状。 2．“城中村”改造有利于缩小城区的发展差距。九亭镇撤村建居近20年来，已逐步出现发展停滞的现象。同时，由于“城中村”的桎梏，设施服务提升空间有限，加之松江新城及邻镇教育、医疗、养老等公共资源发展迅速，进一步导致本地人口外流，整体经济活力下降，难以吸收新型优质外来资源的恶性循环。因此，“城中村”改造，可以整体提升社区的居住环境，改善乡镇居民生活居住条件，进一步缩小与城区的发展差距。 ３．“城中村”改造是重塑区域功能，助力打造产城融合发展新样板的内在需求。近年来，九亭镇构建了“四区联动、四业协同”的产业发展格局，但由于此前发展留下的“城中村”问题，导致某些产业发展重点地块发展进程缓慢，预期规划产业无法顺利导入。“城中村”改造成为推进南虹桥商务区建设的关键所在，也是九亭镇打造特色产业集群，孵化新兴产业动能的关键之举。 

    二、面临的困境 1.动迁政策和村民意愿问题导致动迁难。“城中村”的形成属于历史遗留问题，其中涉及到政府、开发商、村集体、村民等多方利益，如何平衡多元主体之间的利益分配是“城中村”改造中的关键所在。常年对外出租房屋的村民是既得利益者，“城中村”拆除改造必然会损害到部分村民的直接利益。同时对于一部分习惯于居住独栋洋房的居民来说，参与“城中村”动迁改造的积极性也不高。九亭镇“城中村”地块内的宅基地房屋情况较为复杂，既有本地村民合法动迁安置户，也有向村集体购置宅基地建房户，还有私下买卖的宅基地房屋。针对不同类型的村民对象，如何制定动迁政策，直接关系到村民参与的意愿。 2.涉及改造资金量大导致资金筹措难。根据现有政策“城中村”改造成本认定和出让金返还按照本市“城中村”政策，市、区政府取得的经营性地块出让收入，在计提国家和市级有关专项资金后，剩余部分由区统筹安排用于“城中村”地块改造和基础设施建设等，且“城中村”改造过程中农村集体经济组织参与“城中村”改造项目的股份比例不低于10%。同时，就市场主体的积极性方面，由于“城中村”改造项目属于民生工程，对于开发企业来说投资收益有限，且项目投资规模大、时间周期长、动迁进度不确定性等因素多，从目前情况看，市场主体大多观望态度浓厚。就目前情况来看，在市级层面新政策出台之前，达成合作意向的难度较大，项目前期的资金筹措存在一定困难。

     三、相关建议 1.成立领导小组或项目指挥部。为保障项目顺利实施，强化纵向联络和横向协调，建议九亭镇人民政府成立“城中村”项目领导小组，协同项目实施主体推进“城中村”改造。同时邀请规划、产业等部门共同对“城中村”改造地块现有的规划布局、容积率指标、配套功能等研究提出规划建议。 2.项目地块选择的多方案准备。尽早开展“城中村”改造地块基础信息排摸，启动村民意愿征询等前期准备工作。针对可能出现的村民意愿难以达成一致的情况，建议在“城中村”地块组合上作好多方案准备，根据“先易后”原则，对村民改造意愿高的地块先纳入项目报批，村民改造意愿不高的地块进行分阶段实施。 3.改造方式选择的多方案准备。针对市场主体合作改造积极性不高的情形，建议研究通过土地储备等其他方式实施“城中村”改造。（请写明其他方式为何种方式） 4.协议动迁和征收的双重准备。针对项目动迁进度难控制的问题，建议充分利用“城中村”相关政策，通过征收方式保障前期动迁腾地工作时间周期可控。同时“城中村”改造房屋征收工作，需要区房管局支持指导，确保程序合法合规，按计划完成改造地块内房屋征收。 5.争取上级支持、搭建平台，帮助、支持九亭引入优质合作开发企业。恳请区政府协助九亭镇成功引入大型央企、国企合作开发，特别是行业领域内龙头企业，共同参与2号地块的功能定位和业态布局研究，打造可持续发展的新型产业集群，以“首发项目”姿态助力南虹桥商务区建设。